关于我市老旧小区改造情况调查报告（市政协专题调研组）1 1
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，根据市政协 2020 年工作安排，X-X 月份，由 XX 副主席牵头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我市老旧小区改造情况进行了调研。现将有关情况报告如下：
一、基本情况 城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。据调研组不完全统计，我市 20X 年底前建成的老旧小区 X 个（乐成街道 X 个、城东街道 X 个、城南街道 X 个），总建筑面积 XX 多万平方米，涉及 XXX户，XXX 人。其中，XX 年底前建成的老旧小区 X 个，涉及 XX 户，XXX 人。调研发现，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈。
（一）建设标准不高，多孔预制楼板结构多、建筑管线老化多、安全隐患多。老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，不少建筑是多孔预制楼板结构，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污
— 2 — 管网老化严重的问题，存在安全隐患，群众反映非常强烈。如 X区 X 栋建筑有多孔预制楼板结构的 X 栋，X 小区 X 栋建筑有多孔预制楼板结构的 X 栋，调研组走访发现其中部分房屋主体出现不同程度的倾斜，部分房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落，看上去安全隐患较大。X 小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电高峰期就频繁停电，今年夏天刚开始就连续三个晚上停电，群众强烈要求后实行了线路分流改造。X 近几年都出现了管道堵塞、化粪池溢出等情况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，很多排水管还是球墨铸铁管，大部分已经腐蚀损坏严重，此外大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。
（二）配套先天不足，电梯少、停车位少、公共服务设施少。老旧小区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。如老旧小区大部分是 X-X 层建筑，基本没有安装电梯。据调研组初步统计，X 区老旧小区 XX 幢建筑数千个单元楼，仅有电梯 X 部。老旧小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位不足造成的乱停现象十分普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如 X 二区居民车辆 XX 多，停车位仅 XX 个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化娱乐、体育健身、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。据调研，X 个老旧小区中，仅 X 个小区有固定的办公场所（包括 X 个违建），X 个小区有老年活动场所，
X 个小区有托幼场所；很多小区的公共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至根本没有配备；公共厕所配备不足，X 街道 X 个老旧小区就有 X 个没有公共厕所。
（三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象十分常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新 X 人，有的 X 平方米的车库住了 X-X 个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严重；部分住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区面貌；部分建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在 X 小区车库或者一层被用作美容美发、家电维修、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不到位，部分保安岗亭形同虚设、无人值班，部分监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效。如 X 小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；X 区不少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前 X 个老旧小区中，有 X 个小区还没有成立业委会，X 个小区没有进驻物业管理，X 个小区没有建立党的组织，而且很多业委会只有组织，没有固定办公场所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的管理工作。
2019 年 X 月以来，国家部委、X 省、X 市相继出台了推进老旧小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。《X 市城镇老旧小区改造三年行动方案》中我市 2020-2022 年改造老旧小区 X 个，目前我市已上报 X 小区、X 区、X、X 小区等 X
— 4 — 个小区改造项目，总建筑面积约 X.X 万平方米，涉及约 XX 户。
二、制约老旧小区改造的主要问题 （一）小区底数不清，改造机制不健全 我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务复杂。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有部分老旧小区的简单统计数据，但数据各不相同，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理情况不清。同时我市老旧小区三年改造行动工作推进相对滞后，实施方案现在还没有出台，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接的具体政策支持尚不明确，而对比兄弟县市区，X、X 已经出台了老旧小区改造实施方案，X、X、X 也陆续公布了实施方案征求意见稿。此外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。
（二）资料档案不全，改造技术有难题 据反映，部分老旧小区前期的设计图纸和建设资料缺失，有的只有总平图却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改造计划的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建设时的设计图纸，不得不聘请专业机构对小区情况进行重新测绘，无形中增加了时间成本
和资金成本；X 街道干部为解决 X 小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面图纸，无法明确四至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里，各单位对小区进行了各种后期施工改造，建筑、绿化等部分结构改变了，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样设计，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。据 X 公司反映，X 区地下管线复杂，规划设计完成后工程推进缓慢，至今现在仍未开工；X 小区地下管线走向不详，社区、小区无人能说得清楚，给天然气改造设计增加了很多困难。此外，改造施工需要使用一定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距不足，空地较少，由于场地的限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生活与人身安全。
（三）居民需求多样，现实矛盾不乐观 调研组走访调研了解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配套服务的需求多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告 B 级以上等条件限制，自 20X
— 6 — 年以来申请加装的成功者寥寥，仅有 X 小区、X、X 公寓 X 个小区共计 X 台电梯。供水改造方面，一些老旧小区 X 楼以上住户水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不间断地出现黄水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方面，调查发现老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，X岁以上的老人如 X 小区 XX 人（占 X%）、X 小区约 XX 人（占 X%）、X 小区 XX 人（占 X%）、X 小区约 XX 人（占 X%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲娱乐活动、群体安全保障、社区养老服务等需求也日益明显，但一些项目限于场地、资金处于无法可改、无处可建的尴尬境地。
（四）资金问题突出，业主共建意识弱 老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，部分老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设按照补助基数 XX 元/平方米计算，仅今年计划的 X 个小区项目补助就超过 X 个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金（X 市级仅对 X、X、X 区等各实际功能区实施补助），市财政仍然面临较大压力。并且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对象主要是XX年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自建住房，如 X 小区商品房 XX 套、自建房 X 套（间），X 小区商品房 XX 套、自建房 XX 套（间），X 小区商品房 X 套，
自建房 XX 套（间）。因此我市大部分老旧小区改造无法享受上级财政补助，很大程度增加了本级财政的投入负担，影响改造工作的大范围推进。同时，调研发现部分居民缺乏“共享共建共治”和“购买服务”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。
（五）长效管理缺乏，改造成果难维持 老旧小区在历年各类创建工作中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但多次发生封闭隔断障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其原因，主要是小区治理力量不足，长效管理机制不健全。业委会方面，很多小区业委会是退休干部、热心人士在管理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感叹“管了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作用没有发挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭建铁皮棚等，屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业管理不到位的矛盾比较突出。老旧小区多数住户不愿意缴纳较高的物业管理费，导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业（据了解目前最低为 XX 元），部分业主因对小区管理存在分歧不愿意交物业费，部分业主认为是自建房不需要交物业费，如 X 小区 XX 多户，2019 年大约 XX多户居民没有上交管理费；物业费收缴不到位，直接导致物业
— 8 — 管理难以维持，最终降低服务标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的很多工作人员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作经验匮乏或工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平时忙于完成上级交办的各项业务指标，极少参与老旧小区的管理；街道及驻社干部走访巡查小区时间不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓励成立业委会，最后却任由其自生自灭”现象。如果改造完成后小区管理方继续缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造—破坏—再改造”的怪圈，造成人力和资金的浪费。
三、几点建议 （一）健全机制，摸清底数，加快出台规划方案 老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门密切配合。市政府要发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能，老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民具体的改造需求等情况，建立全市老旧小区基础数据信息库，建议将调查对象范围放宽至 20X 年前建成的老旧小区。在此基础上，尽快研究制定老旧小区改造规划和“三年计划”，明确老旧小区的具体分类和改造批次时间，明确改造的具体内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施。规划应统筹好老旧小区改造、保障
性安居工程等项目的关系，建议将老旧小区改造和文明城市创建、“污水零直排小区”建设、未来社区改造等工作有机结合。创新机制，研究出台针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资源配置和资金投入等方面给予倾斜。
（二）注重前期，统筹推进，合理把握改造节奏 住建、资规部门应先行做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托相关设计单位及时进行补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位和有关街道应协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进行集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传动员工作，让群众充分认识到改造带来的实效和好处，尽可能地取得广大居民的理解和支持。同时，建议建立老旧小区改造项目库制度，列入改造计划项目应有序进行实地勘查和科学论证，比如对比改造与拆后重建的费用，若差距不大建议实施“就地重建”；有些房屋可以进行改造，但其不适合我市的长期发展规划，要避免改造的重复浪费。在论证的基础上，选取细化改造方案优、群众改造意愿强烈、“共同缔造”基础好的项目，按“成熟一个，实施一个”的原则启动改造。
（三）以人为本，突出重点，改造提升居住环境 城市的发展和社区的建设都是牢固树立“以人民为中心”的思想。针对建筑改造、道路交通和停车、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区服务体系 6 大方面，因地制宜来确定各小区菜单式改造内容，优先安排居民群众反映集中、涉及共同
— 10 —利益的问题。一是支持存在多孔预制楼板等安全隐患较多的老旧小区拆旧建新。此类小区进行综合改造价值不大，反而还会增加安全隐患，建议采取拆旧建新的办法。可在危房鉴定的基础上，根据实际情况和群众意愿采取不同的安置方法。具备开发潜力地段的小区可引进开发商进行重新开发，适当提高容积率，一并将托幼、养老、医疗等便民服务嵌入，提升土地的利用价值；借鉴鹿城等地做法，向需拆迁改造的住户发放安置房“房票”，购买房地产开发的商品房实现异地安置。二是鼓励多层住宅加装电梯。参照 X、X 等地做法，尽快出台电梯资金补助方案（X 按电梯加装费用 X%给予最高不超过 X 万元/台、X 给予符合条件的 X 万元/台补助），进一步优化电梯安装申报和审批流程，小区改造条件成熟的可适当降低加装电梯的启动门槛。若财政紧张可采取以奖代补、先建后补等方式。三是实施打通消防生命通道工程。实行老旧小区“一区一策”治理，结合老旧小区的建成年代、建筑高度、周边环境、道路管网等方面情况开展改造，制定实施消防车通道治理方案，按照先急后缓、先易后难的原则尽快打通消防通道。四是完善老旧小区公共服务功能。优先解决水、电、气、路、排污等问题。改造零星空闲用地、改造绿化带或与周边单位共建等方式增加停车位，有条件的增设汽车充电桩和电瓶车充电棚。拓展居民公共活动空间，及时维修翻新小区内破损的公共休闲设施，增设小区健康步道、休闲游憩场地和健身器械，条件成熟的要建立完善老年人活动中心，引入社会资本建设养老托育机构。
（四）多元投入，加大保障，健全资金筹措机制
市政府要研究明确基础类、完善类、提升类改造的政府和居民资金负担比例，做好财政投入保障，探索构建政府政策性引导、居民共建性出资、企业市场化参与、社会全方位支持的多元化融资机制。一是加强与银行等金融机构的沟通对接，探索老旧小区专项债券等融资方式，鼓励金融系统开发针对老旧小区改造的优惠金融产品，探索居民户内改造、装修、节能减排等消费领域的个人贷款金融服务。二是探索利用增建商业设施、翻建结合扩建等措施，合理利用小区及周边闲置土地或简陋房屋占地，在不影响规划的情况下进行二次开发；通过制定税收优惠等政策措施吸引社会资金投入，减轻财政资金压力，实现资金平衡。三是出台提取个人公积金用于加装电梯等老旧小区改造的政策，适当降低物业专项维修基金用于改造的申请门槛，减轻老旧小区改造筹资压力。四是充分发挥责任企业和责任单位资金作用，加大对水电气网等垂管部门协调力度，在预算审批、资金拨付等方面提高灵活度，为老旧小区改造提供便利。
（五）综合施策，规范运作，促进小区长效管理 要坚持改造与整治相结合，建设与管理相结合，持续加强老旧小区后续管理，巩固改造成果。一是党建进小区，以党建引领小区治理。加大街道对老旧小区的管理力度，建立驻社干部联系老旧小区的工作制度，加强对业委会的培训管理，规范业委会资金管理和物业监管等制度。已经成立业委会的可以进一步充实业委会的红色力量，还未成立业委会的可以帮助成立小区临时业委会，在管理过程中逐步物色小区的能人志士加入
— 12 —业委会，建立健全居民自治管理机构，夯实小区管理基础。条件成熟的小区可以建立党支部，提供党组织为民服务清单，以“红色”力量激发老旧小区管理“新动能”。还可以借鉴 X 做法，出台文件明确党员机关干部必须兼任所住小区楼长、单元长等，赋予其社区服务职责，带动居民共同参与到小区治理。二是物业进小区，以专业服务促进小区管理。根据不同小区居民的经济承受能力以及对物业管理的实际需求，采取社会化管理、准物业管理、社区自治管理等多样化的物业管理模式。建议建立物业管理征信系统，对业主恶意拖欠物业服务费用的行为纳入个人征信系统进行警示，对物业企业管理失信并造成小区严重后果的进行曝光。对于一时难以引进物业企业的，可由街道设立物业管理服务机构，在各准物业小区设置管理处，形成系统的管理网络，实施准物业管理。三是执法进小区，以乱象整治规范小区管理。联合司法、综合行政执法、公安、消防、市场监管、卫健等多部门集中梳理小区常见违法违规行为问题，明确执法责任单位，编制违法事项清单并在小区公告。通过“城市大脑”建设延伸到小区，采取摄像头抓拍违法行为的形式，开展“非接触性执法”，由指挥中心分派给各执法部门依法处理。同时，加强业委会、物业和属地社区、街道的沟通，定期召开小区社情研判会，对小区的各种违法情况进行分析，加强对小区管理的支撑，完善小区执法治理体系。
2020 年老旧小区改造探索调研报告课题工作总结
破旧立新共造探索老旧小区蝶变新路径
尊敬的 xx 市长、各位领导：
大家下午好！首先，热烈欢迎各位领导再次莅临 xx 美好社区建设项目现场视察指导工作。领导们的高度重视和精心指导，给我们带来莫大的精神鞭策和前进动力，xx 区全体将士一定会迎难而上，快马加鞭，按照市政府规划的“路线图”和“时间表”，尽早完成建设，结出硕果，创造一套老旧小区改造的“xx模式”。下面，我就美好社区建设情况作个简要汇报。
一、xx 美好社区概况 xx 美好社区位于 xx 省 xx 市 xx 区 xx 街道，是一个典型的国有工矿企业老旧小区，辖区面积 xx 公顷。老旧小区改造主要涉及 xx 村、xx 村、xx 新村、xx 新村、xx 村、xx 宿舍共 xx 个小区，xx 栋房屋，xx 户，总建筑面积 xx 万㎡。本次改造投资总估算为 xx 万元，融资测算基本平衡。其中老旧小区专项奖补资金 xx 万元，占比约为 xx%；市、区政府筹集资金 xx 万元，占比约为 xx%；管杆线单位出资 xx 万元，占比 xx%；居民出资 xx万元，占比 xx%；市场化融资 xx 万元，占比 73%。
二、改造内容与进度 （一）改造内容
— 14 —聚焦“8+15”（水、电、路、气、网、梯、安）、“菜食住行购、科教文卫体、老幼站厕园”，坚持内外同改、软硬兼施、上下同修、平立结合，实现小区基本功能和配套设施“换代升级”，小区颜值“华丽嬗变”，让居民劳有所得、学有优教、病有良医、老有善养、住有宜居。
（二）改造进度 ：
前期工作：xx 及半边街已完成初步设计批复及施工图编制，施工图图审已完成，目前正在进行预算编制。
资金筹措：共计争取国省项目补助资金 xx 万元，其中住建口省级财政城镇保障性安居工程专项资金 xx 万元，中央财政保障性安居工程专项老旧小区改造资金 xx 万元；发改口中央预算内投资计划资金提前批 6 个项目，下达补助资金 xx 万元，第二批 5 个项目，下达补助资金 xx 万元。xx、半边街美好社区共计完成 7 个配套设施项目的立项审批，目前正在进行初步设计。
投资情况：完成政府基础类投资 xx 万元，进度 56%，社会资本类投资约 xx 万元。
违建拆除：截至 7 月 17 日，xx 街道美好社区 xx 村、xx 共拆除违建 xx 处，面积约 xx ㎡。
设施改造：xx 路于 7 月 5 日铺设、小游园已完成。东坡路铺砖基本完成，立面改造采取第一道清洗填缝方式完成 7 栋，仿砖涂料方式完成 4 栋。雨污分流完成约 xx 米,楼道粉刷基本完成。
电梯加装：制定了加装电梯审批手续模板和流程，在区政府政务大厅设置了申报窗口，xx 美好社区已有 7 个单元，xx 户
居民签订了电梯加装意向书，xx 社区烟草小区选定 5 家电梯公司正在实地考察，公安小区 2 台正在施工，有意愿且正在办理前期手续共计 17 台(xx 村 8 台、xx 小区 5 台、xx 小区、xx 社区、xx 代表楼、xx 小区各 1 台)。
邻里中心: :充分利用原 xx 俱乐部闲置资产及 xx 学校地块，将工业技艺与塘铺文化、消费娱乐有机融合，打造集 3+X 综合服务中心、明天培训学校、全民健身中心为一体的邻里中心，在极具历史韵味的工业轮廓里，为公众提供优质的公共文化休闲环境，打造互联网时代的网红打卡地。
全民健身中心：作为xx俱乐部的主体，现状为2-3层砖混结构建筑，总面积约为 4200平米。引进社会资本，打造集大型蹦床主题馆、游泳馆、运动会所等为一体的全民健身中心，可满足周边近 5 万人日常文娱活动需求。后期，我们结合老电缆厂文化特点，利用前坪空地，加装特色工业文化商业集装箱，打造新型微型商业门店，与夜光跑道等微景观交相辉映，力求延续 xx 片区的历史文脉，筑牢城市精神根基，打造工业与商业深度结合的项目标杆。
明天培训学校：引进明天培训学校，配套咖啡屋等服务用房，延伸培训的产业链，产生的大量流动学员将拉动周边消费和人流量，可帮助社区下岗职工再创业再就业。X 3+X 综合服务中 心：现状为一层红砖房 432 平米，未来将打造为社区的物业管理中心、综合服务中心、社区便民中心，设置为一处社区居民集中办理生活服务、咨询、休闲的综合服务场所，闲置用房融入社区居民党建活动三厅（即居民议事厅、公共书吧、微信网厅）。
xx路拓宽：原 4.6 米拓宽至 12 米（预计费用为 117 万元），缓解
— 16 —该路段出行压力的同时激活邻里中心的商业活力。
党群服务中心：计划拆除原 xx 社区老办公楼、围墙以及腾退 1 栋公房，建设新的党建服务中心，规划“两厅两区两馆”，即：综合服务大厅、党建宣传展示厅、党群共享服务区、党群悦享生活区、组织生活馆、智慧党建馆，并通过党群服务中心和智慧党建系统线上线下联动，全方位服务党员群众。规划“新时代、新作为”、“新时代、新实践”、“新时代、新成就”等专题展示区，通过“图现”、“数说”、“视听”等生动的展示党建引领美好社区建设过程，向参观者展示 xx 老旧小区新风貌、基层治理新成果。
党建驿站：打造“创新点亮未来长廊”，分为 “x xx 锋荟”（创新、诚信、责任、细心、传递 5 个关键词汇聚成优秀党员标签，通过活页照片展示骨干党员贴心服务）
、“初心走廊”（通过雕塑造型、宣传标牌、齿轮、党徽等不同元素，介绍党史、国史等，吸引人投足观望、拍照留影）。在拆除 5 处违建基础上，安装智慧充电桩、快递云柜、停车位、电梯、健身器材等，呼应“创新”与“未来”二字。
三、主要做法与成效 （一）
坚持顶层设计，谋篇“三个重点”，集中连片绘就美好蓝图。
一是变零星改造为“成片改造”。遵循“位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关”的原则，按照“强弱搭配，统筹协调”的思路，将 xx 美好社区，覆盖以原 xx 电缆厂为主的国有大中型企业职工宿舍区，涵盖彩霞幼儿园、xx 小学、xx街道、xx 医院、原 xx 俱乐部、xx 疾控中心等教科文卫设施，
各项资源均衡适配，运用市场力量，最大限度挖潜盘活，实现打造社区经济、保障项目平衡的目标。
二是变政府大包大揽为“共同缔造”。充分发动群众，激活社会投资，落实“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”原则，优化老旧小区改造发起、征集意见、公示、确认申报、组织实施 5方面流程，让改造公开透明，经得起是时代考验。三是 变只建不管变为共建共管。要求社会资本方兜底后期物业管理，坚持“居民自治”与“改造提升”双同步的原则，通过推动业主自治、建立健全物业管理、健全维修资金归集机制等，创新“纵向到底、横向到边、协商共治”的治理体系，建立社会资本方、管线单位、街道、社区、物业等多方联动机制，完善小区后续自治管理，实现从“只建不管”到“共建共管”的转变，解决改造后长效治理难题。
（二）紧贴群众呼声，做到“三个注重”， 广泛发动居民共建共管。坚持“以人为本，需求导向”，把居民群众呼声作为启动改造的首要前提和和重要依据，广泛组织居民群众，实现信息共享、共同协商、全程参与、共同缔造。
一是注重宣传发动落实“5 15 个一”。通过成立一个强有力工作班子、打造一支群众志愿者服务队、写好一封给居民的信、落实一份政策宣传单、召开一场民情恳谈会、展示一张规划展示图、开展一场征文及演讲赛、组织一次小区 LOGO 创意邀请赛、开展一次老物件征集活动、打造一个微信平台等“15 个一”，与居民群众面对面一对一交谈，用通俗易懂的语言、生动活泼的事例，宣讲剖析政策，推动试点美好社区建设宣传入脑入心，寻求居民群
— 18 —众参与共建共管的最大公约数。
二是注重精准意见收集精细精准。按照“一户一策”原则，重点围绕改造意愿、门禁安装、物业管理、违建拆除、电梯安装“5 个是否”倾听民意诉求，群众“需什么”，我们就“做什么”，充分贯彻“共同缔造”理念。通过前期摸底调查、两轮征求意见，1225 户居民签订了老旧小区改造协议，同意改造率达 90%以上，赢得了居民群众的支持、理解和信任。
三是注重联动发力高效推进。按照“分片包户、一户一策、倒排工期、挂图作战”的模式，建立联动机制，充分发挥消防、城管、街道、社区、业主单位、居民群众等多方力量，形成强大工作合力，部分居民群众自觉配合先行拆除，形成了带动效应，为改造工作全面推进扫清了障碍。目前，xx美好片区共拆除违章建筑 54 处共 3005 ㎡。
（三）围绕市场参与，做好“三篇文章”，最大激发社会投资。坚持“市场机制，经营思维”，用好用活用足现有政策，探索新办法新举措，依托《xx 市支持市城区老旧小区改造十条措施》，坚持“谁出资谁受益”和“一遍过，不折腾”原则，实行国省补助、市区配套、产权单位投资、线管单位支持、社会捐助、居民出资、市场运作等多方面资金筹措渠道，确保项目顺利实施。
一是注重盘活资源“清单”，做好“老树新枝”的文章。加大政策支持力度，允许采用“不征不拆、只征不拆、少量征拆”等方式盘活闲置低效资源，通过调增容积率、改变土地用途后建设公共配套，其中经营性配套，在不改变土地使用权的前提下，可以协议出让，更大吸引社会资本。如 xx 新村的再开发、5 个闲置单车棚、零星土地整合提质再出让。
二是注
重优选项目“菜 单”，做好“插柳成荫”的文章。聚焦“菜食住行购、教科文卫体、老幼站厕园”等基本服务要素，在一张规划图上得到有机体现，结合片区人群特点、消费特点，需求什么、挖掘什么，布局什么，实现美好社区项目布局与匹配社区人群、挖掘消费潜力、打造社区经济相融合。例如，根据 xx社区老年人多的特点，有机布局了养老院、老年人日间照料中心、助餐中心等项目；考虑社区周边缺乏大型健身娱乐场所，与xx华凯万湘商业运营管理有限公司达成 5000万元投资意向，建设全民健身中心（蹦床公园、游泳馆），实现市场化运作。三是算好后期“账单”，做好“节水 开源”的文章。将小区内零星土地、闲置资产改建成居民需要的便民商业设施，如：水果店、粮油店、早餐店、百货店等，对这些小区内新增的便民设施（含充电桩场地）的租赁收入、长期或永久经营租赁权产生的溢价收入用于弥补小区物业管理经费不足；在小区内合适位置设立广告位，通过招商广告位 10-20 年的运营权，以广告创收。在小区内合适位置增设停车位，对小区内居民免费，对外来车辆超过一定时间收取一定的费用。与社会投资方在投资协议中约定，从利润中拿出一部分划作物业管理费，可进入投资方成本计算，并约定年限，或在招投标文件纳入成本，一定程度上保护投资者的合理利润。走访街道社区了解到每年区都从自有资金中安排部分老旧小区卫生清扫费及老旧小区设施维护费，可打包计算统筹将之列入区级预算，用于弥补小区物业管理费用；通过片区基础设施改善，从片区改造受益商家、片区规划建设新增商家、片区内小区居民业主中收取一定的物业
— 20 —管理费。以上渠道筹集的资金由社区建立共管账户，由居民自治组织（业主委员会）、社区共同监管，确保后期管理财源充实。
（四）紧盯资金使用，加强“三个统筹”，破解重点难点堵点。坚持“共驻共建，融合发展”，积极发动驻辖区机关企事业单位参与改造和治理，变“政府独唱”为“社会合唱”，变单一投资主体为多元投资主体，有效破解控违拆违、资金筹集、后续管理等难点堵点问题。
一是统筹政策资金“共享红利”。统筹住建、发改、财政、文体、民政等部门涉及老旧小区改造、棚户区改造、保障性安居工程配套设施、亚行低碳社区、黑臭水体治理、海绵城市等方面的国省市补助资金，整合用于老旧小区改造，对接规划设计，实现项目匹配，发挥政策资金集聚效应。二是 统筹各方资源“共建共管”。统筹协调调度，优化设计方案，引导发动辖区内相关单位积极参与建设、投资及治理，加大管线单位及国有企事业单位“三供一业”改革、原职工宿舍已出售公房资金投入，践行共同缔造理念。
三是统筹投资主体“共同分担”。充分发挥国省补助和市级财政配套资金的杠杆作用，提升资金利用效率；通过使用物业维修资金、电梯加装出资、爱心捐赠、自行装修改造等，鼓励居民出资；通过盘活闲置低效资源，建设配套服务设施，做好商业元素植入，吸引社会资本投资。
（五）聚焦品质生活，注重“三个转变”，打造美丽宜居新家园。老旧小区不能一直老化，而是要实现“逆生长”。满足品质生活需求，我们在改造中注重了“三个转变”。一是从
“能住”到“好住”的转变。例如为 xx 村小区修缮屋顶，楼道粉刷，更换照明，维修改造水、电、气、网、路等基础设施，满足了最迫切的“好住”需求。二是从“住有所居”到“住得宜居”的转变。例如因地制宜，突出“红墙深瓦”的立面改造和地下“雨污分流”，平整土地，规整绿化，让小区重焕光彩；比如从片区考虑，资源统筹，完善助餐中心、日间照料中心、社区卫生服务、健身器材、停车场、电梯等设施，缩短了与现代生活的“时间差”，让居住舒服又称心。三是从“注重管理”到“服务全优”的转变。在后期运营美好社区中，杜绝基层治理中“条块管理”“九牛之水”，抓好党建引领基层治理平台建设、体系建设、服务提升，依托 党群服务中心和新时代文明实践所等有效载体，完善村规民约，培育淳朴民风，不断提升居民素质和小区文明程度，进一步凝聚形成引领开创基层治理现代化新局面的先进文化形态。
（六）紧抓示范带动，强化“三个推进”，党建引领构建长效机制。坚持“党建领航，先锋示范”，充分发挥党支部的引领作用和党员的带头作用，建立“街道+社区+小区”三级党组织联动机制，形成“支部引领、党员担当、发动群众、小区自治”的治理思路，构建共建、共管、共享、共治的长效机制。一是推进分片包户责任上肩。以网格精细化管理工作为基础，以小区网格为单位，发挥党员小组长、楼栋长力量，启动“党员分片包户，精准入户走访”责任制，形成“党员分片包户无遗漏”的全面走访摸排机制。成立业主党员为主体的美好社区
— 22 —建设志愿者工作队，充当老旧小区改造的政策宣讲员、民情观察员、施工环境维护员、施工现场监督员，最大限度赢得群众的认同，推动小区改造。
二是推进先锋带头形成合力。动员社区、楼栋党员以身作则，带头支持改造、带头拆违控违、带头主动缴纳物业管理费和物业维修资金、带头协助处理信访和不稳定问题，着力发挥党员先锋模范作用，带动一批有一定社会影响、邻里关系和谐、热心公益的居民群众，聚强大工作合力，全面助推老旧小区改造工作。
三是推进物业管理及早入驻。坚持建管并重，推动物业管理全覆盖。顶层设计上要求参与美好社区建设的社会资本方，兜底美好社区物业管理服务，及早让物业公司入驻。坚持居民自治与物业管理相结合，发挥基层党组织战斗堡垒作用，引导居民成立业主委员会，推行党建+物业，小区+党支部，健全社区管理服务机制，做好长效管理后半篇文章。
五、工作经验 （一）顶层设计、高位推进是基础 市委市政府对老旧小区改造高度重视，出台“一方案一政策一指南一办法”和《加装电梯工作要求以及指导手册》《加快推进邻里中心建设的通知》等 11 个操作文件，绘就了老旧小区改造的美好蓝图；主要领导深入现场调研指导改造工作，提出顶层设计思路和“七个统筹”的指导意见，对改造选片、项目包装、资金筹措、方案调整、改造标准、部门协同乃至现场施工安全从严把关；市政府分管领导经常带领住建局等有关人员深入现场检查督办，协调解决改造过程中遇到的具体问题；
全区各部门、街道、社区集中调度、协同配合，全力推进，保证了改造工作的顺利进行。
（二）党建引领、创新模式是关键 依托三方平台，充分发挥作用。街道充分运用“业委会组建 100%”成果，紧密依托“社区+业委会+物业”的三方平台，按照“业委会主导、居民参与、社区组织、街道实施、政府统筹”的总体思路，让“共同缔造”深入人心、聚得民心。例如：xx 村拆违力度大，主要依靠业委会、居民代表、网格员做工作，该小区还利用拆违腾出来的空地打造党建阵地，对项目指挥部全体成员和“四员”职责进行公示，让群众看得清楚，改得明白。组建了“五色党员志愿者服务队”，践行“我是党员我闪光”行动，例如老党员杜秋兰组织美好社区政策宣讲和上门收集意见，让群众解了疑惑，争取了最大民意支持；施工过程中有居民晒被子、晾衣服，党员黄际华一边检查施工安全，一边劝说居民，为项目施工减轻了阻力，保障了安全。
坚持党建引领，凝聚参与活力。把小区党员发动起来。紧紧围绕改造内容“谁来定”、改造资金“谁来出”、改造过程“谁监督”、改造之后“谁维护”等重大议题，反复开展协商，有效激发了居民群众参与改造的活力。实现了过去政府主导改造，居民“不买账”，变为现在业委会主导、政府统筹、居民满意的重大转变。例如 6 月份，在多次做工作以及胡某某违建已拆除的有利时机下，社区召集党员再次到校某家、陈某讲拆违政策，做细工作，在党员和周边邻居的劝说下，校某、陈某同意拆除了违建。
— 24 —强化主体地 位，彰显人本特色。例如对于如何打造历史长廊和设计 xx 美好社区 LOGO 的问题，街道既举办 LOGO 创意邀请赛、历史物件征集活动，挖掘 xx 片区的历史文化，又引进外来智慧军团量身设计，把居民的所思所想变成创意设计，取得了令人满意的效果。比如有的主张在 xx 村 14 栋建设颜色艳丽的科普文化墙，有的主张通过浮雕等造“老景”的形式烘托 xx 工业文化，有的还主张在小区内打造一条“孝廉小道”，三个设计公司通过走访居民、收集民意，集中提供方案设计，最大限度提升了设计的整体性和美学效果。（公文类写作 微信公众号）
（三）
多元共建、长效 管理是保障 街道计划制定关于深化“党建主导型业委会”建设工作草案，从业委会的阵地建设、制度建设、能力建设等方面充分充分考虑，为下步工作打下基础。还比如，结合街道有联点单位区委政法委、市安监局、市国税局以及 xx 社区辖区有 xx 疾控中心、社区卫生服务中心的优势，计划打造“孝老小区”“安全小区”“法治小区”等特色小区，全面提升党支部的工作能力。完善多方参与小区自治的治理体系建设，打通“市级、区级、街道、社区、物业”参与社区治理的新路径，实现多元共治、多元共建、多元共享。
老旧小区改造工作宣传活动情况 总结
为进一步营造全社会关心、支持、参与、监督老旧小区改造的良好舆论氛围，促进我县老旧小区改造工作健康有序发展，圆满完成 20xx 年老旧小区改造任务。结合我县老旧小区改造实际情况，制定了《xx 县 20xx 年老旧小区改造民生工程宣传月活动方案》。xx 月份以“民生工程宣传月” 活动为契机，狠抓老旧小区改造宣传工作，收到良好的效果，现将宣传活动情况总结如下：
一、高度重视，认真部署
我中心高度重视老旧小区改造宣传月活动，召开了专题会议进行安排部署，成立了以主任为组长、分管领导为副组长，业务股室工作人员为成员的老旧小区改造宣传月活动领导小组，就宣传活动主题、内容、活动形式进行了安排及责任分工，要求各工作人员认真按照制定的老旧小区改造宣传月活动方案有序地开展宣传工作。
二、精心组织，扎实开展
1、加大媒体宣传力度。积极组稿或提供素材，把老旧小区改造主要政策、进展情况、创新做法、典型经验及工作成效等，及时向县政务网、县广电台等媒体报送宣传材料。
2、完善老旧小区改造网页宣传。健全完善老旧小区改造专栏，把老旧小区改造相关的政策、文件、工作信息及项目责任人、联系电话等作为政务公开内容上网发布，及时报道老旧小区改造动态，及时更新老旧小区改造栏目内容。
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3、加强社会宣传。通过制作宣传栏、张贴标语、悬挂横幅宣传了老旧小区改造政策等，面对面向市民开展宣传，扩大了覆盖面，进一步提升宣传实效，提高广大市民对老旧小区改造政策知晓率。在老旧小区改造小区悬挂横幅。通过老旧小区改造宣传月活动的开展，进一步密切了群众关系，增强了市民了解、参与老旧小区改造这一民生工程的积极性，赢得了市民对老旧小区改造的理解和支持，为老旧小区改造各项工作打下了坚实的群众基础。在今后的工作中，继续完善各种工作措施，使宣传工作常态化，进一步完善我县老旧小区改造体系，全力推进老旧小区改造，确保我县老旧小区改造争先进位再上新台阶。
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