宁波 市近期房产市场 初步 分析
（6 2006 年 年 4 4 月）
从 2005 年底到目前，宁波楼市在成交价格、成交量上出现了一些波动。由于 2005 年国家宏观政策的影响，一路高歌猛进的楼市开始放慢了脚步。2006 年新年一始，宁波楼市的脚步将迈向何方？依据我们所掌握的相关资料，对宁波楼市进行了初步分析，现将研究结果在此进行详细说明。
一、 房价走势 分析
1 1 、数据分析
从我们所掌握的相关数据来看，宁波市近期房价走势如下：
月份 一手房成交均价（元/平米）
二手房成交均价（元/平米）
2005.12 5936.61 5018.94 2006.1 5810.63
4951.44 2006.2 5976.80 4594.55 2006.3 5753.23 5171.27 2 2 、房价判断
》》》 房屋均价预测
从上表数据分析，采取加权平均方法，我们可以基本预测，宁波市目前主城六区的一手商品房均价水平为：5869.3175 元/平米。价格浮动范围在：100 元/平米——300元/平米。
这一均价水平与在 06 年 4 月初举办的“第四届家博会”上调查统计的市民预期价格比较接近，并略低一些。从此次博览会的调查显示，宁波市民最认可房价：每平方米 6000元内。
》》》房屋价格走势 从房价均值的分析结果来看，宁波市目前的房价呈现出以下特征：房产市场处于微妙的盘整期，市场正走向成熟，回归理性。整体价格呈现小幅度下降趋势，但已经基本稳定，市场价格已经回归到百姓预期价格水平范围内，价格将不会出现大幅度的上涨或下跌。
》》》房屋价格平稳的因素分析 从上述价格分析，我们认为形成目前这种市场现象的因素主要有几点：
——国家政策影响，经过一年的调整，宁波楼市价格逐步回落到正常的价格范围内，与市民预期价格基本相符，房价开始呈现比较稳定的特点，小幅度价格下降属于正常的政策影响结果。
——楼市供应相对充裕，市场预期相对下降。这种情况，造成购房者选择有空间加大，不急于下单，一定程度上造成部分开发商急于回笼资金，采取降价、促销优惠等策略，导致整体房价呈现小幅度下降。
——市场正处于盘整期。从价格反映来看，消费者比较理性，市场正逐步走向成熟，和稳定。另一方面，受国家宏观政策影响，及整个长三角楼市的波动影响，宁波楼市目前处于比较平稳的过度期间，房价短时间内的大幅度上涨不太可能出现。
二、 销售 成交量分析
1 1 、数据分析
从我们所掌握的资料来看，宁波主城六区近期的成交量统计如下：
月份 一手房成交量（套）
二手房成交量（套）
2005年12月 1951 1554 2006 年 1 1083 840
月 2006 年 2月 906 1056 2006 年 3月 1922 1953 2 2 、成交指数
》》》房屋 销售 量 分析
从上述表格统计数据分析，近 4 个月来宁波主城六区一手房平均成交量：1465 套/月。其中 05 年 12 月到 06 年 2月成交量急剧下降，于 3 月分突然上升，积聚放量，变化十分明显。
》》》房屋销售趋势预测
从现有数据统计来看，宁波楼市未来趋势将呈现如下可能情况：市场逐步回暖，随着价格的的逐步回落并稳定，以及诸多现房、准现房的不断出现，销售量将呈现上升趋势，楼市将进入一个比较稳定的销售状态。
》》》房屋 成交量急剧上升 的因素分析
——二手房成交量的急剧上升，主要因为宁波市部分拆迁项目启动的影响，促使二手房交易量开始出现一定幅度的回升；
——被宏观调控拉长的楼盘销售周期，让部分楼盘进入准现房、现房销售，一定程度上促进了消费者快速下单的原因； ——1、2 月分成交梁下降主要和春节有关系，一定程度上影响了人们下单时间； ——房地产的宏观调控政策，使市场需求从去年 5月以后一直处于压抑状态。为打破供需对峙的僵局，开发商开始在价格、品质、服务等方面主动迎合消费者，再加上房价在涨幅逐步回落后已基本坐稳，促使结婚、拆迁、外地人落户等刚性需求在春节过后走出观望，集中入市。而市场人气的上扬，又进一步带动了消费信心回升，形成了相互强化的效应。
三、 消费 者 需求分析
1 1 、 购买因素 分析
从我们所掌握的资料来看，依据 4 月家博会议的调查，宁波市民购房意向呈现如下特点：
表一：购买原因调查
购房因素 所占比例 改善居住条件 36.4% 结婚用房 27.6% 拆迁购房 15.5%
为子女购房 10% 来甬工作购房 10% 投资或出租 5.4% 点评分析：从上述调查数据统计分析，国家宏观调控效果明显，自住型需求成为主流，其中一改善居住条件和结婚用房最多，总体比例高达 64%。
2 2 、 购房时间分析
从我们所掌握的资料来看，依据 4 月家博会议的调查，宁波市民购房预期时间呈现如下特点：
表二：购房时间
预期购房时间 所占比例 现在买 35.1% 一年内 35.6% 两年内 15.1% 三年内 13.4%； 暂无购房考虑 14.2% 点评分析 ：“打算现在买”和“打算一年内买”的被访者所占比例高达七成。这一定程度上说明目前宁波自住性需求潜力巨大，而且有相当一部分需求显得比较急迫。相信，
经过一年多来的调控压制，这些潜在需求将在今年至明年下半年，会得以释放，需求和成交将有望持续回升。
3 3 、户型面积需求分析
从我们所掌握的资料来看，依据 4 月家博会议的调查，宁波市民对户型的需求呈现如下特点：
表三：
面积需求调查
需求面积 所占比例 80 至 100 平方米 37% 100 至 120 平方米 27.7% 60 至 80 平方米 19.1% 120 至 140 平方米 11.5% 60 平方米以下 4.7% 点评分析 ：80——120 平米的户型将成为未来需求主力，功能舒适完善、性价比高、面积适中的自住型楼盘将成为核心需求产品。
4 4 、价格承受能力分析
从我们所掌握的资料来看，依据 4 月家博会议的调查，宁波市民对价格的承受能力呈现如下特点：
表四：
可承受价格
可承受价格（元/平米）
所占比例 5000-6000 元 37%
5000 元以下 26.9% 6000-7000 元均价 26.4% 7000-8000 元 7% 8000 元以上 2.64% 点评分析：在自住型购买的影响下，6000 元/平米及以内的价格最受欢迎，单套总价在 50～70 万元/套的房源将比较畅销。
5 5 、 产品类型的选择
从我们所掌握的资料来看，依据 4 月家博会议的调查，宁波市民对产品类型的选择，呈现如下特点：
表五：产品类型选择
产品类型 所占比例 小高层 37.8% 多层 36.1% 高层 12.2% 别墅 7% 点评分析：市民对小高层、高层已经逐渐接受。多层依然是人们比较喜爱的产品类型。从此看出，人们在购买房屋时，对居住的便利性是最看中的，因为高层住宅一般都在市中心区域。
6 6 、 地段选择性分析
从我们所掌握的资料来看，依据 4 月家博会议的调查，宁波市民对地段的选择，呈现如下特点：
表五：地段选择
区域 所占比例 江东区 36.9% 江北区 22.7% 海曙区 16.3% 鄞州中心区 9.9% 东部新城 9.4% 其他 5.2% 点评分析：江东区是未来宁波城市发展的主方向，自是受到不少市民的青睐。江北区人气渐旺，可见不少市民对这一地块的前景看好，这主要因为建设商业文化中心和 130 公顷宁波市奥林匹克中心的规划以及杭州湾跨海大桥通车之后的利好因素，特别是一些外地大牌开发商的进入，吸引了不少人气。鄞州区、及东部新城鉴于目前交通等配套设施的原因，要热起来还会有段时间。
四 、 宁波房地产市场整体趋势分析
依据上述从市场价格、消费者调查分析、以及近期成交情况的分析，我们对整个宁波房地产市场的趋势，分析如下：
1 1 、 市场竞争将更加激烈，产品细分， 品牌开发成趋势
从上述多方面的数据分析，以及近期宁波市场成交产品
及楼盘分析，在市场供应量增加、产品日趋同质化日益严峻，市场逐步恢复理性的情况下，产品细分，品质化开发成为今后的主要趋势。从亲亲家园、万达广场等项目的热销、提价上就可以看的出来。要求开发商在产品细分上变得更加细致，才能集中精力做好一、两种产品，力求做出来的都是精品，这样的产品在市场上才具有更强的竞争力。
2 2 、市场 逐步回暖，走向成熟理性，趋于稳定期 ，价格逐步回落理性，不会有大幅度的升跌
从上述多方面数据分析，宁波楼市正逐步走出宏观调控的影响，市场回归理性，房屋价格回落到消费者预期水平内，并呈现逐步稳定的特征。加上市场不可能出现大批量集中放量供给，今年住房价格大幅下降的可能性不大，房价总体上将会以平稳为主，而更多的楼盘在定价的时候可能会采用低开高走的策略。
3 3 、 自住型需求成主流， 一年内 需求旺盛
从上述多项数据分析，宁波楼市自住型需求成主力，中小户型成主流，高性价比最受青睐。从购房需求意向和实际成交的户型，可看出：单套面积在 80～100 ㎡、单价在 6000元以下的房源最受欢迎，7000 元/㎡的单价是到坎。从单套总价上来看，50～70 万元/套的总价是普通购房者最能接受的总价范围。说明“中等实用户型”成了普通购房大众所需。
4 4 、 量升价平成为甬城房地产 市 场的主要特征
从 2006 年前三个月的成交数据来看，本市三区住宅交易量呈逐月递增的趋势，房价并没有因交易量的增加而攀升，2006 年市三区二手住宅房价格处于一个比较平缓，略有小幅波动的局面。估计这些情况也跟国家鼓励自住型的住房消费政策主调有关，加之银行方面也传出利好消息，纷纷降低首付门槛，并推出房贷新品。
5 5 、 地段好，综合品质高 、越接近现房的楼盘卖得越好
从近期 “春江花城”、“BOBO 城”、“亲亲家园”等地段好，品质好，品牌开发的楼盘热销可以看到，销售形势好转的是那些地段、价格、品质、品牌和服务综合指数较高的楼盘，一些定位不准或性价比不高的楼盘依然步履艰难，完全不同于过去那种让开发商皆大欢喜的火爆。高品质，趋近现房的产品逐渐成为促进人们快速下单的主要因素。
6 6 、 未来供应量仍然巨大，竞争依然激烈
宁波楼市的供应量还将继续增长。根据宁波楼市相关机构调查，老三区和鄞州区可供商品住宅预计将在 400 万平方米左右，供大于求的状况短期难以逆转，商品住房空置率仍存在快速上升的可能。
7 7 、消费者更加理性，对楼盘综合品要求更高
目前，随着可选楼盘的增加，消费者可货比三家，对楼盘的综合品质要求更高，消费者更加理性，要求房产商不仅要拼价格、地段，更重要的是拼楼盘品质以及后期服务等。
8 8 、鄞州、江东两区块，认知度高，升值潜力大
2006 年前三个月商品房销售金额区属分布表
海曙区 江东区 江北区 鄞州区 北仑区 镇海区 一月 6.73% 15.37％ 15.55％ 31.65％ 25.98％ 4.73％ 二月 6.73% 37.74％ 11.66％ 34.17％ 4.39％ 5.31％ 三月 7.12% 29.64％ 21.99％ 34.53％ 4.59％ 2.12％ 2006 年前三个月二手房成交区属分布表
海曙区 江东区 江北区 鄞州区 北 仑区 镇海区 一月 25.49% 29.3% 6.85% 23.86％ 1.01% 13% 二月 22% 22.73% 7.83% 19.06% 2.43% 25.95% 三月 28.01% 36.52% 10.52% 17.13% 2.78% 4.24% 2006 年前三个月商品房成交量较大的三个区块的成交套数
北仑 鄞州
镇海
一月 364 套 396 套 55 套 二月 86 套 405 套 58 套
三月 183 套 680 套 55 套
通过对上面三个表中的数据进行分析可以得出鄞州区、江东区在商品房销售总量及二手房的成交量都明显高于其他各区，说明该区块在本市的认知度较其他区块高，同时也说明这两个区块，升值潜力较大。
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