学习心得 房地产价格评估制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项法定制度，房地产业的繁荣和进一步完善都和房地产估价师息息相关，做好房地产估价工作需要房地产估价师不断的学习和进取。在这次学习过程中，本人根据课程要求，学习了《不同估价目的的房地产估价问题》、《不同用途房地产的估价问题》、《房地产估价报告书》、《房地产中介经营模式及发展趋势》、《房地产估价规范》等课程。完成学习后使我获益匪浅，现在介绍一下这段时间学习的心得体会。
一、不同估价目的的房地产估价问题 房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托人为了什么需要而聘请估价机构估价。估价目的在房地产估价活动中至关重要，是我们需要认真面对的一个重要问题，因为不同的估价目的会使得同一房地产有不同的交换价值。
估价目的不同，估价时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。通过深入学习我们知道，根据估价目的的不同，可以将房地产估价分建设用地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房屋征收评估、房地产强制拍卖估价、房地损害赔偿估价以及企业各种经济行为涉及的房地产估价等。
我们最开始学习的是以建设用地使用权出让为估价目的的评估，建设用地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为，其出让价格评估应采用市场价值标准。按照出让方式的不同，可将估价时点分为：宗地拍卖出让日、宗地招标出让日、宗地协议出让日。还需要知道的是以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地出让金的的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。在估价方法方面，按照出让方式的不同，可侧重采用不同的估价方法，如以拍卖方式出让土地使用权时，一般重点采用市场法、假设开发法等评估方法，以协议方式出让土地使用权时，一般重点采用成本法、基准地价修正法等评估方法。
在房地产转让价格评估学习过程中，我们可以知道房地产市场转让的普遍性。从估价时点来看，房地产转让估价多数是在转让前，估价时点则在估价作业日期之后。从委托人和评估主体而言，房地产转让估价是一种自愿的行为，委托人既可以是买方或卖方的单独委托也可以是买卖双方的共同委托，委托人也可以委托任何一家委托人信任的估价机构。从估价目的和要求上来讲，房地产转让估价是一种咨询性估价，只是为了在进
行房地产交易时有一个参考价格，房地产估价师只对估价信息和结论合乎技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。房地产转让估价可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等，其中基准地价修正法主要是针对单纯的土地转让估价或成本法估价时的土地估价。
随着我国社会主义市场经济的深入发展，房地产抵押价值评估越来越受商业银行、评估机构以及估价报告使用者的重视，在进行房地产抵押价值评估过程中重点是把握好市场状况，既不能高估也不能低估。还有重要一点要求我们在撰写房地产抵押估价报告过程中，一定要重视变现能力分析和未来的市场风险提示。
近年来我国城镇化水平稳步提高，预计城镇化率 2020 年将达到 60%左右，2030年将进一步达到 66%左右。在此期间必将出现一些社会问题和矛盾，尤其涉及到征收单位、个人的房屋及其他不动产时。从学习中我们可以知道，从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位生存和职工家庭生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数居民的最大财产。房屋征收评估工作有较大难度，征收评估的估价对象一般比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。另外就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发冲突。由此，当涉及到房屋征收评估时，更显房地产估价师的责任是重大的，所以城市房屋征收评估也是房地产估价师学习的重点之一。
在《不同估价目的的房地产估价问题》这 5 个课时学习中，还学习了房地产强制拍卖评估、房地产损害赔偿估价和企业各种经济行为等涉及的房地产估价类型。它们各自特点不同，估价技术路线不同，在这次的学习中又有了更深的感受。
二、《房地产估价规范》的学习感受 房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。因此，客观上需要一个为广大房地产估价师所共同遵循的关于估价的执业标准，用来规范房地产估价行为、统一房地产估价程序和方法还有促使做到估价结果客观、公正、合理。1999 年国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）
的出台正是对房地产价格评估制度的进一步充实和完善。
通过老师的讲解，我们知道《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）颁布于1999 年，至今已过去十几年了。近年来，我国的经济社会环境发生了很大变化，房地产估价实践也不断面临新情况和新问题，房地产估价积累了经验，业务也有所扩展，《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的部分内容已难以满足现阶段房地产估价的需要。原规范中的一些内容与现行法律法规不适应。《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）实施后，先后修改或出台了《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、 《房地产估价机构管理办法》及《注册房地产估价师管理办法》等一系列法律法规，并建立了房地产估价信用档案等。这些法律法规或对房地产用语进行了规范，或对房地产估价活动提出新的要求，正是在这样的形势下，国家标准《房地产估价规范》（修订版）经过多次征求意见后正式颁布了。这次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会对国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的一次全面的修订，该修订版对许多部分做了大篇幅完善和修正。
总体上来看，修订后的《房地产估价规范》共分为 8 章和 1 个附录，主要内容包括总则、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等。与原规范相比，修订后的估价规范调整了章节划分，因有了制定国家标准《房地产估价基本术语标准》，删除了原估价规范中术语一章。
在估价原则一章中，增加了独立客观、公正原则，并对最高最佳利用原则做了更详细的说明，还有对估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途等用途不一致时的情况进行了规定和说明。
对估价程序也做了进一步的完善，增加了审核和交付估价报告两个程序，并规定每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场进行查勘。并说明了房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，对外聘的房地产估价专家的情况和估价档案的管理也做出了细化要求。
完善和修改最重要的部分就是估价方法，在估价方法中新增了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和差价法等。估价方法的选用也与原估价规范有明显的不同。市场比较法对可比实例的选择也做出了严格的规定，对搜集的交易实例信息的内容进一步的细化，要求必须搜集的内容包括：房地产基本状况、
交易双方基本情况、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担、交易目的、交易方式等其他交易情况。
估价方法中的收益法也做了很大修订，修订后收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。而且增加了持有期这个新概念，收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。
另外又明确新增了多种房地产估价目的，结合估价行业实际情况，增加或补充了如房地产损害赔偿估价、房地产投资信托基金物业评估、为财务报告服务的房地产估价等内容，这样对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的规范依据。
用语更为规范，如“估价时点”改为“价值日期”、
“土地使用权出让价格评估”改为“建设用地使用权出让估价”、取消了“估价人员”用语，并将其明确为“注册房地产估价师”或者“房地产估价师”等，强化了“注册房地产估价师”的责任。
通过这次学习，自己对房地产开发又有了新的认识，我要将这些理论知识运用到实际工作中去，在今后的工作中我还会坚持学习房地产相关的各方面的知识，不断提高自我的工作能力、技术能力，提高工作质量。
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