— 1 — 关于平度市房地产市场运行情况的调研报告
苗兴立
为了准确把握当前形势下我市房地产业运行态势，我着重就近 5 年（2015—2019）平度市房地产市场涉及土地供应等方面进行了专题调研。
一、2019 年房地产市场运行情况 （一）商品住房刚需为主、区域集中。
2019 年，我市销售的商品住房，本地人员购房占比 90%，外地人员购房占比 10%。从全年预售情况看，开发企业的推盘比较积极，市场房源量比较充足，可供选择范围较广。全年住宅销量前十的项目除中杰时代公馆位于老城区，和达铭著铂岸位于同和驻地，其他 8 个项目（利群御景园、安徒生童话小镇、君悦豪园、万汇碧桂园珑樾、御园新城、润锦中央美地、中梁国宾府、时代中寰悦府）均位于南部新区。
（二）市场房源较为丰富，去化周期稳定合理。
一是全市已办理预售尚未网签的商品住房约85.77万平方米7280 套，去化周期为 11 个月左右，已开工尚未办理预售的商品住房面积约 80.15 万平方米 7720 套。按照住房城乡建设部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80 号）规定，我市住房库存量基本上处于合理范围；二是部分已供房地产及旧城改造片区内的商品住房
— 2 — 项目尚未开工，随着项目推进加快将陆续达到开工条件。三是拆迁安置房及居民因改善住房条件腾出的原有住房进入二级市场，也提供了较为可观的房源。据统计，2015-2019 五年年均住宅二手房交易 2946 套，年均交易面积 26.5 万平方米，其中，2019 年交易 3412 套，交易面积 30.32 万平方米。
（三）商品住房销售数量呈下降趋势，销售价格涨幅平稳。
从商品住房销售量上来看，2019 年共销售商品住房 7732 套，销售面积90.29万平方米，与2018年同比分别下降16.78%、12.08%；销售均价 7229 元/平方米，同比上升 11.19%。从与周边县市比较来看，全年三市商品住房销售套数、面积均同比下降，其中莱西市降幅最大，同比降幅超过 50%，我市与胶州两市同比降幅基本一致。三市商品住房销售均价均上涨，莱西市涨幅最大，我市涨幅次之。
表一：2019 年胶州、莱西、平度商品住房销售情况对比 注：上述商品住宅相关数据来源于市房产管理部门
分类名称 胶州 莱西 平度 商品住房销售 (2019.1-12 月份)
套数 20170 5196 7732 同比(%) -16.29 -53.87 -16.78 面积（万㎡）
237.01 59.18 90.29 同比(%) -14.99 -50.06 -12.08 价格（元）
9984 6582 7229 同比(%) +6.96 +16.10 +11.19
— 3 — 二、房地产用地情况分析 （一）住房用地供应总体均衡 2015—2019 年，住房用地供应量共计 4666 亩，总建筑面积约 670.7 万平方米，年均供应 933 亩，年均供应建筑面积约 134.1万平方米。五年年供应量分别为 488 亩、890 亩、810 亩、1186亩和 1291 亩，其中城区年供应量分别为 314 亩、683 亩、545 亩、667 亩和 465 亩，房地产用地城区年供地量较为均衡稳定，乡镇不确定性较大。
（二）今年可供住房用地面积高于往年平均水平 2015—2019 年，我市年均供地 933 亩。今年，按照青岛市局在 2019 年住宅用地供地计划基础上再提高 30%的任务指标要求，我市确定 2020 年住房用地计划拟供应 840 亩（1—4 季度分别拟供应 177 亩、230 亩、114 亩、319 亩），该数据为上报常规计划指标，根据我市现有存量及旧城改造项目推进情况，住宅
— 4 — 用地实际可供应量远高于历年平均水平。目前，已供应住宅用地177 亩。
（三）土地成本（楼面地价）在房屋销售价格占比稳定合理 2015—2019 年，年亩均价格在 87—152 万元/亩，其中城区110—292 万元/亩、城区外 33—73 万元/亩，住房用地年均楼面地价650—1200元/平方米，住房售价年均4560—7220元/平方米，住房楼面地价在销售价格中的占比稳定在 14%—20%之间（根据原国土资源部公布调查数据，地价房价占比 20%-40%为正常区间）。
（四）新启动旧城改造项目保障后续住房用地储备供应 经初步测算，2019 年已启动的 10 个及今年拟启动的 23 个旧城改造项目，规划居住用地约 6000 余亩，住房用地土地储备量充足，至少可保障后续三年的住房用地需求。根据市场需求，合理有序适时投放，确保我市房地产市场稳定。
三、房地产市场走势分析 （一）2019 年走势总体稳定 2019 年，共销售商品住房 7732 套，销售面积 90.29 万平方米，与 2018 年同比分别下降 10.84%、11.67%，从全年商品住房销售情况看，整体保持比较平稳，未出现大起大落现象。受大环境房地产市场政策整体偏紧影响，商品住房销售总套数、总面积与 2018 年同比均有所下降，降幅约 10 个百分点，符合青岛地区销售套数、面积下降的整体趋势。
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（二）下步走势仍以“稳”为主 2019 年 12 月 12 日闭幕的中央经济工作会议强调 “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”可以看出，以“房住不炒”为主基调，因城施策、分类调控为方法，未来短期依然坚持房住不炒，加大政府保障性住房建设，通过民生建设的投资稳定经济增长。预计今年我市房地产市场受大环境影响将继续保持整体平稳状态。
四、下步工作建议 一是督促城区范围内已供应未开工房地产项目尽快开工建设。由项目所在镇街及相关部门对项目进行跟踪服务，找准未开工原因，属于政府原因要及时落实解决措施，属于企业原因的要
— 6 — 及时帮助企业解决困难，必要时可考虑平台公司给予支持。切实夯实责任，加大督促考核力度，确保尽快开工建设。
二是加大城区房地产用地供应量，确保城区内批而未供住宅用地尽快达到供应条件，适时有序供出。目前我市存量住房去化周期处于临界点，应适量增加城区房地产用地供应量。首先要确保城区内批而未供土地尽快达到供应条件，适时投放市场。其中，涉及旧城改造项目的地块，应按照政府主导、平台运作、市级统筹、综合平衡的基本原则，纳入市级土地熟化平台统筹考虑。适合单宗房地产项目开发建设的地块应由所在镇街负责、平台公司参与尽快达到供地条件，适时有序投放市场。
同时，在旧城改造房地产用地供应方面，根据青岛攻势城市品质提升工作的要求，按照政府推动和市场相结合的原则，坚持成片开发、连片建设、整体改造，做到统一规划、统一拆迁、统一配套，杜绝零星和见缝插针式建设。依据城市总体规划和土地利用总体规划（后续依据国土空间规划），对拟改造的城区地块片区提前编制概念规划，进行方向性、战略性的专题研究，依据概念规划招大引大，瞄准大投资商，鼓励有实力的大开发商参与片区旧城改造，集中统一储备、统一供地，统一编制修建性详细规划，建成既配套完善、功能齐全、环境优美，又节约集约用地的现代化城区,使人居环境和城市面貌显著提升，城市布局更加合理。
— 7 — 三是强力推进土地征收，做好土地储备工作。按照项目实际需求，确保土地供应。各镇（街道、园区）要积极搞好协调配合，切实加大工作力度，确保储备土地选址、农转征报批、招拍挂出让等工作的及时落实，为我市提供充足商品住房房源储备，维持存量商品住房合理去化周期，达到稳定房地产市场预期目的，助力市级财力。
（根据新修正的《土地管理法》规定，住宅用地需征收农民集体所有的土地的，有两种情形可以依法实施征收：一是由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；二是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。实施上述两种情形规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，纳入国民经济和社会发展年度计划；第二种情形规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。）
四是深入挖潜盘活存量闲置低效建设用地，拓宽储备住宅用地渠道。对符合两规的存量建设用地，要适时组织办理国有存量土地收回和集体存量土地征收储备出让工作，逐地块研究落实土地征收补偿和清表倒地工作，为净地出让提供必要条件。
根据前期园区调研会议要求，市政府成立了由分管领导任组长，相关单位主要领导为成员的闲置低效用地清理处置工作领导小组，制定了《平度市闲置低效用地处置工作方案》，加大盘活处置批而未供、闲置土地、低效利用土地力度，提高土地节约集约利用水平。
— 8 — 各镇街（园区）梳理建立低效用地项目清单，建立详细的工作台账，制定切实可行的解决方案，确保底数清楚、问题清晰、措施明确。本着先易后难、分类处置的原则鼓励原产权人通过自主经营、转让等方式对建设用地再开发；对不符合安全生产及“两高一低”的用地，探索采取差别化用电、用水、用气、用地、用能和信贷等政策，倒逼低效用地企业转型升级或退出。
（鲁政办字〔2019〕90 号《山东省人民政府办公厅关于节约集约用地保障重大项目建设的意见》规定：对商品住宅及商业开发配套等经营性房地产项目、符合完善建设用地手续的未批先建项目（基础设施、公益项目除外），原则上各市、县（市、区）应通过存量盘活挖潜提供用地保障。存量建设用地不能保障、确需新增建设用地的，原则上安排城乡建设用地增减挂钩等挖潜指标保障用地需求。目前增减挂钩指标市场交易价格约 50 万元/亩）。
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