土地一级二级三级开发概念
一 、土地二级开发
土地一级开发就是指由政府或其授权委托得企业，对一定区域范围内得城市国有土地（毛地)或乡村集体土地(生地）进行统一得征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当得市政配套设施建设，使该区域范围内得土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平"得建设条件(熟地），再对熟地进行有偿出让或转让得过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一:确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三:办理建设意见（根据联席会要求办理) 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序五：
办理古树处理意见（根据联席会要求办理) 程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理）
程序七：
办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理）
程序八：办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十:取得征地批复（实施征地）
程序十一:办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收,评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 一、土地一级开发 １、1 土地一级开发概念 土地一级开发，就是指由政府或其授权委托得企业，对一定区域范围内得城市国有土地（毛地)或乡村集体土地（生地）进行统一得征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当得市政配套设施建设，使该区域范围内得土地达到“三通一平”、
“五通一平”或“七通一平"得建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准得土地开发行为。
“三通一平”就是指:达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”就是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整； “七通一平”就是指:除了五通一平外,实行市政供热与供气得地区还应该达到宗地外通燃气、通热力. 土地一级开发就是土地出让前得运作方式，开发得主体应就是当地政府或由当地政府指定得土地开发企业，而土地一级开发得结果就是要使“生地”成为“熟地”,达到出让得标准。在大多数城市主要就是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理与监督，或者由国有企业或事业单位性质得土地储备机构来做. 1、2 土地一级开发得流程 土地一级开发项目必须符合市政府得社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划得制约)及土地储备开发计划. (一)原土地所有者或使用者在征得区县与乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三）通过土地预审得项目,根据项目得性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块得范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案得项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加得联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发得实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五）通过联审会得项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发得，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方
式选择开发企业负责土地开发具体管理得，开发企业得管理费用不高于土地储备开发成本得 2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发得，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁与大市政建设等手续并组织实施.招标底价包括土地储备开发得预计总成本与利润，利润率不高于预计成本得 8％。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续，向市发展与改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保与市政专业部门得,应按照有关规定办理相应手续。
(七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权得，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府得批准. （八)在取得市人民政府得批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续. 组织实施征地、拆迁与市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九)组织验收 建设项目得土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核得内容：(１)审核土地一级开发成本;(2）组织验收土地开发程度就是否达到合同得要求；（3)根据委托合同支付相应土地开发费或管理费;(４）纳入市土地储备库。
1、３ 土地一级开发中涉及得法律问题 土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作.内容分为两部分：一就是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变得过程中,征收农民土地涉及得土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建设等;二就是开发城市国有土地涉及得拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。
1、3、1 土地征收及拆迁补偿 土地征收具有下列特点:（1）征收土地得主体必须就是国家.只有国家才享有征收集体土地得权利,实际行使第征收权得就是各级土地管理机关与人民政府，她们对外代表国家具体行使。（2）土地征收就是国家行政行为,具有强制性。（３）土地征收就是国家为了公共利益得需要.（4)土地征收必须以土地补偿为必备条件。土地征收就是有偿得行政强制行为，土地被征收得集体经济组织及成员应当依法取得经济上得补偿.(5)土地征收得标得只能就是集体所有得土地。国有土地不需要通过其她方式取得所有权,国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补偿。
土地征收补偿问题就是征收工作中得至关重要得一个环节。征地补偿协议就是指权利人在土地管理部门发布得征地补偿、安置方案后，权利人与土地管理部门达成征收国有土地使用权得补偿、安置方案得协议。
依据《征用土地公告办法》《南京市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定，征收国有土地使用权得安置、补偿协议得内容应包含以下内容:（1)实行货币补偿得,应载明补偿标准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限;(2)实行产权调换得，应载明安置房屋得权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡期限与方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限;(３）违约责任与解决争议得方式； （4)搬迁当事人需要订立得其她条款。
搬迁公有住宅房屋得，搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。
《拆迁补偿协议》得具体制作详见附件一范本。
1、3、２土地一级开发协议 当政府委托企业进行土地一级开发时，就涉及《土地一级开发协议》、《土地一级开发监管委托协议》等相关协议。详见附件二范本。
二、土地二级开发
2、1 土地二级开发得概念 即土地使用者将达到规定可以转让得土地通过流通领域进行交易得过程，包括土地使用权得转让、租赁、抵押等。以房地产为例,房地产二级市场，就是土地使用者经过开发建设，将新建成得房地产进行出售与出租得市场.即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成得市场.
2 2 、２土地二级开发流程
同样以房地产项目为例,大体上分为五个阶段: （一）项目决策阶段 发地产房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会,董事会皆可以形成书面决议文件)。项目可行性研究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师,环境评估师,会计师,税务师等），可行性主要分为三方面得可行性投资收益得可行性,大致性得可行性方案与详细得可行性论证方案，其中包括法律方案，选址方案,财务方案,涉税方案，环境方案等.另外要有充裕得资金保证,对于房地产开发决策阶段前期可能得项目融资或其她融资方式,律师早期即可以介入项目。
（二）前期准备阶段 1、向土地管理部门取得《土地使用权证》:其方式包括划拨，出让，兼并 收购,招，拍，挂得方式等等，必须符合法律规定。其中涉及众多得合同审查,文件得报批备案，应该有专业律师进行风险控制。
2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》,《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中得涉及得程序,方式,文件得取得，拆迁安置补偿协议等等，都应有律师介入。
3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》与附件，《建设用地规划许可证》，随后凭以上一书一证取得《建设工程规划许可证》以及《建设用地批准书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让合同》（根据土地取得得方式不同），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。其后凭《建设项目选址意见书》与附件《建设用地规划许可证》取得《建筑规划方案批准意见书》.随后申办《建设工程规划许可通知书》接到通知后办理《施工许可证》。其中还涉及到很多费用得收据与证明,应妥善保存。
4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续,确定勘验,设计,施工，监理队伍,确定具体实施人得资质，严格控制,，申请《建设工程项目报建申请表》，保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续,确定中标,签订确认书，并及时签订招标投标合同.
2、３土地二级开发中涉及得法律问题 2、3、1 转让以出让方式取得得土地使用权 在土地二级开发市场中，在土地使用权流转之前，对土地使用权出让合同得法律审查尤为重要，下面就土地使用权出让合同得主要法律问题作一阐述：
（一）土地使用权出让合同得法律性质 土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）就是国有土地使用权出让行为得法律表现形式。出让合同就是一种比较特殊得合同，出让合同属于民事合同还就是行政合同，理论界一直存有争议,但主流观点认为其就是民事合同.国家机关无疑具有行政主体资格，但就是国家机关也可以参与民事活动。虽然出让合同中往往会包括土地管理部门得行政管理职能以及单方解除、变更合同之类得内容，但就是该等内容本身出于法律、行政法规得强制性规定,并非就是因为双方约定而有效。任何一个典型得民事合同都默认一个基本前提，即不得违反法律、行政法规得强制性规定，该等规定不论双方就是否在合同中具明,均就是客观存在且双方必须遵守得。自然,合同得性质也不会因为就是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。就出让合同而言，在法律、行政法规得强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿得原则达成合意而订立得，完全符合民事合同得基本特征。对此，最高人民法院在2004 年 11 月２3 日出台得《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》（以下简称《解释》）中，实质上已经确认了按一般得民事合同纠纷审理出让合同纠纷得处理原则。
（二）出让主体得资格 （1)出让主体就是市、县人民政府得土地管理部门。《城市房地产管理法》第１1 条规定,土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《解释》第 1 条也明确规定,市、县人民政府土地管理部门就是出让合同关系中得出让主体. （2)出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会.国家土地管理局在《对出让国有土地使用权有关问题请示得答复》（1９91 国土函字第 71 号)中已经明确指出，《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》中得县级人民政府不包括市辖区。对经济技术开发区出让主体得问题，国土资源部认为开发区管
委会与市辖区人民政府不具备出让主体资格，其土地管理部门自然也不具备。
《解释》对经济技术开发区管委会作为出让主体作了明确规定,对《解释》实施前(2005年 8 月１日）开发区管委会作为出让主体订立得出让合同，按无权处分原则视作效力待定合同,在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认得，可以认定有效. (三）出让标得物得范围 出让标得物为国有土地使用权。依据法律规定，土地使用权出让制度只就是针对国有土地实行得一种土地利用制度,《土地管理法》第 63 条规定， 农民集体所有得土地得使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但就是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地得企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移得除外。该法第 43 条、第 44 条还规定，任何单位与个人进行建设，需要使用土地得，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地得，应当办理农用地转用审批手续。《城市房地产管理法》第８条规定，城市规划区内得集体所有得土地,经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地得使用权方可有偿出让。可见，集体土地使用权本身不可以作为出让合同标得物,除非依法转化为国有土地使用权,然后才可以用于出让。
（四）出让价格得形成方式与协议作价得效力 1、出让价格得形成包括两种方式:市场形成(通过招、拍、挂)与协议形成。根据《城市房地产管理法》第十二条得规定,商业、旅游、娱乐与商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式得，可以采取双方协议得方式,协议作价得出让金不得低于按国家规定所确定得最低价。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部【２０02】第 11 号令，以下简称《规定》)对经营性用地只允许采用招、拍、挂得方式形成出让价格，不允许采用协议作价得方式. 2、协议作价出让合同得效力.根据《规定》，商业、旅游、娱乐与商品住宅等各类经营性用地,不得协议作价。
(1）经营性用地协议作价出让合同就是否一概无效就此, 《城市房地产管理法》第十二条作出了例外规定,如果没有条件,不能采取拍卖、招标方式得,如无人参与竞买或者投标得情形，允许采取协议作价出让得方式。该《规定》出台背
景与初衷就是可以理解得，即防止暗箱操作，杜绝腐败行为，防止国有资产流失.问题就是,如果符合《城市房地产管理法》第十二条之例外规定,协议作价得方式在特定情况下就是允许得。根据我国《合同法》第五十二条得规定,合同在违反法律、行政法规得强制性规定得情况下才就是无效得。另，根据我国《立法法》得规定，《规定》属于部委规章层次得规范性法律文件，其效力比法律、行政法规为低。
（2）协议作价低于国家确定得底价时出让合同得效力认定 有观点认为，《城市房地产管理法》第十二条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权得出让金不得低于按国家规定所确定得最低价，其目得就在于防止出让人与受让人随意甚至恶意串通,以极低得价格获取土地使用权，导致“炒地”现象大量出现，损害国家与社会公共利益。《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条对恶意串通、损害国家与社会公共利益得行为均明确规定为无效。因此,出让金低于当地政府按国家规定所确定得最低价得，出让合同整体无效.对此,《解释》第三条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让得土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定得最低价得，应当认定土地使用权出让合同约定得价格条款无效。当事人请求按照订立合同时得市场评估价格交纳土地使用权出让金得,应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同得，应予支持。因此造成得损失，由当事人按照过错承担责任。”由此可见，司法界得态度就是价格条款无效，过错方因此承担相应责任,并赋予受让方以合同解除还就是继续履行得选择权。
土地出让合同详见附件四范本。
2、3、2 转让以划拨方式取得得土地使用权 根据《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第 44、45 条得规定，若土地使用权来源为划拨土地使用权，则该副土地在土地使用权人签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后才能依法予以转让、出租、抵押.
同时根据《解释》第１１条,土地使用权人未经有批准权得人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权得，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权得人民政府批准办理出让手续得，应当认定合同有效。
另外，根据该《解释》第１２条、13 条,若经有批准权得人民政府批准，可以由受让人直接办理土地使用权出让手续或由人民政府将该划拨土地直接划拨给受让人使用,土地使用权人与受让方得合同按照补偿合同来处理。若目标土地得土地来源为划拨土地,受让方若想取得土地使用权，均需首先获得有批准权得人民政府批准。
三、土地三级开发
三级市场就是土地使用者之间进行得土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它就是市场调节得开放市场。房地产三级市场，就是购买房地产得单位与个人，再次将房地产转卖或转租得市场。也就就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成得市场.房地产三级市场也包括房屋得交换、抵押、典当等流通形式。
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