篇一：校园物业管理方案
陕西美伦物业管理有限公司
西安交通大学城市学院物业管理方案
第一章 公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章 前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14
一、 专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、 学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14
·对象不同
·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同
·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异
三、 学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15
·顾客的需求为导向，提供个性化的服务
·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路
·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度
·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化
·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备
·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制
第三章 管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17
第一节 总体设想----------------------------------------------------------------------------17一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20
·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用，降低管理成本 ·有效培训，不断创新，监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化
·创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的大学校园 ·手拉手服务，心与心交流
·严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉
第二节 管理方式----------------------------------------------------------------------------23一、管理流程系统（三大模式系统）-------------------------------------------------23二、物业管理部信息流程----------------------------------------------------------------25 第三节 管理措施---------------------------------------------------------------------------- -26 一、 管理措施------------------------------------------------------------------------------26 二、 管理概要------------------------------------------------------------------------------27 三、 服务质量效果------------------------------------------------------------------------41 第四节 校区档案资料管理---------------------------------------------------------------- 42
第五节 投诉处理规程-----------------------------------------------------------------------43 第四章 人员配置-----------------------------------------------------------------------------------46
第一节 配备原则------------------------------------------------------------------------------46 第二节 岗位职责------------------------------------------------------------------------------46 第三节 员工行为规范------------------------------------------------------------------------48 第四节 培训管理机制------------------------------------------------------------------------51 第五章 管理制度----------------------------------------------------------------------------------56
投标承诺书
西安交通大学城市学院校园物业管理招标工作小组：
据《西安交通大学城市学院校园环境物业管理招标文件》提供的条件信息和规定要求，遵照****市物价局、房管局相关文件规定，我司结合自身条件认
真研究测算后决定：
愿以人民币****元/年的投标价承担西安交通大学城市学院校园环境的物业管理任务。一旦我司中标，我公司将在接到“中标通知书”后约定期限内与贵校签订校园物业委托管理合同，并按国家、省、市、区有关规定和物业委托管理合同对西安交通大学城市学院实施规范管理、优质服务，本着安全、人文、高效、舒适的原则，全面总结往年管理经验教训，实现学校后勤管理改革重大胜利。
贵校的招标文件、中标通知书和本投标书，构成约束我们双方的合同。
投标单位（盖章）：
法定代表人（签章）：
2012年08月18日
西安交通大学城市学院物业托管服务投标单位报价汇总表
第一章 公司简介
一、公司概况
****物业管理公司于2008年在****市组建成立，公司注册资本300万人民币，具有独立法人资格的国家二级物业管理企业，公司目前管辖面积近140万平方米，专业人员岗位持证上岗率100﹪。
***物业成立之初注重自身建设，秉承“发展精品战略，创建知名企业”的企业理念，逐步建立健全了各项规章制度与组织机构，做到了人人有章可循、事事有据可依，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。***物业作为社会型企业，根植于社会大舞台，从市场中汲取企业生存与发展的元素，充分发挥企业自身的高品质理念，在拓展市场竞技中，以积极进取的姿态，在大浪淘沙，适者生存的市场经济中创造企业价值，并回馈社会。
***物业倡导“以人为本”的亲情管理模式，寄客户为我们生存和发展基础，视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友。争取“零缺陷、无微瑕”服务，是***物业恒久的追求。***物业把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。团队的和谐运作，是企业做大，做强的根本，全体***人正以精英团队的姿态和百倍高昂的士气寻找一切具有发展可能的契机，努力扩大企业规模，向社会展示企业风采，传播企业特色，竭诚尽力为每一位客户提供卓越服务。
公司针对服务业的基本要求，特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，同时，根据ISO9001、 ISO14001体系的要求，制定了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果。要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，业主无怨言。
公司历经几年的发展已经形成了一支经验丰富、训练有素、结构合理、水平较高的优秀服务团队，并建立了一套行之有效的管理运营机制。公司具有一支实力强、管理水平高的物业管理人员队伍，公司现有员工150余人，其中具有高级工程师1人、高级技术职称人员1人、中级专业技术人员10人、初级专业技术职称5人。物业经理15人，部门经理4人，物业管理人员9人。
***物业是目前****物管类型最多、经营项目最丰富的物业公司。管理物业类型包括住宅小区、高档写字楼、学校、综合商住区以及经营项目等配套服务。在做好物业管理服务工作的同时，***物业遵循“以业为主，多种经营”的经营原则，与此同时我司在园林绿化设计、施工，家居设计、，水电安装，家政服务，房产中介服务，智能化管理系统的设计、安装等经营项目，保持了良好的双向发展局面。
回顾过去，展望未来***物业将会在不断拓展对外业务、扩大管理规模的基础上，加快公
篇二：学校物业管理服务规范
学校物业管理服务规范 1 范围
本标准规定了学校物业管理服务的术语和定义、基本要求、校舍与设施设备管理、秩序维护管理、消防安全管理、住宿管理与服务、环境保洁、绿化服务、特约服务、应急管理、服务质量评价与改进等。
本标准适用于上海市行政区域内学校物业管理服务。
2 规范性引用文件
下列文件对本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。
GB 2894《安全标志及其使用导则》
GB 17051《二次供水设施卫生规范》
GB 25201《建筑消防设施的维护管理》
DB31/329.6《重点单位重要部位安全技术防范系统要求 第6部分:学校、幼儿园》
DB31/T 361《办公楼物业管理服务规范》 DB31/547《中小学、幼儿园安全防范管理基本要求》
DB31/T 637《高等学校学生公寓管理服务规范》
《物业管理条例》国务院令第504号
《保安服务管理条例》国务院令第564号
《上海市消防条例》上海市人民代表大会常务委员会第19号公告
《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》公安部令第61号
《物业服务企业资质管理办法》建设部令第164号 3 术语和定义
下列术语和定义适用于本标准
3.1学校school
按照《中华人民共和国教育法》及国家有关规定设立的有目的、有计划、有组织地进行系统教育的机构，包括：大学、中学、小学及其它教育机构。
3.2校舍building
学校的房屋，包括教学、科研、办公、生活及辅助用房。
4 基本要求
4.1企业资质
4.1.1物业服务企业应取得物业服务企业资质证书。
4.1.2物业服务企业承接学校物业管理服务项目应符合《物业服务企业资质管理办法》的规定。
4.2物业服务合同 4.2.1物业服务企业应与学校签订书面物业服务合同。
4.2.2物业服务合同应包含服务内容、管理要求、收费约定、评价方式及违约责任等相关内容。
4.2.3物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。
4.3服务人员 4.3.1物业服务人员应具有良好的职业道德，身体健康。
4.3.2物业服务人员应按照国家和地方有关规定取得相应的职业资格。
4.3.3物业服务人员应接受相应的岗位培训，并定期考评。
4.3.4涉及食品卫生安全的，服务人员应持有效的健康证明。
4.4服务公示
4.4.1物业服务企业应公示服务信息，包括：服务范围、内容、要求等。
4.4.2物业服务企业应公布投诉电话，受理投诉，接受监督。
5 校舍、场地及设施设备管理
5.1承接查验 5.1.1物业服务企业承接新建学校物业时，应对承接的校舍、场地及配套设施设备进行查验，承接查验应由交接双方签署记录文件，长期保存备查。
5.1.2物业服务机构更迭时，新进驻的物业服务企业应对移交的物业资料、管理资料及物业共用部位、共用设施设备及管理现状等进行承接查验，并就财务、物资财产等办理交接手续，交接方签署记录文件，长期保存备查。
5.2建立档案
5.2.1建立校舍、场地及设施设备台账，内容应包含：建筑物名称、建筑面积、层高、场地面积及场地材料、竣工时间、设施设备配置及相关检测报告、维修记录等。
5.2.2定期核对、更新台账，账实相符。
5.2.3按约定建立其他物业档案。
5.3校舍管理 5.3.1校舍使用管理
5.3.1.1根据学校课程表或楼宇、场馆使用通知开放和关闭教室及其他楼宇、场馆。
5.3.1.2根据教学、科研活动需要开启和关闭教室及其他楼宇、场馆的灯光照明。
5.3.1.3开放教室及其他楼宇、场馆之前，应进行防火、防盗等安全检查。
5.3.1.4配合校方办理房屋使用情况登记、钥匙管理、房屋临时借用，并做好记录。
5.3.1.5校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并建立相应的规章制度和质量记录。
5.3.1.6食堂、商业用房等按约定管理。
5.3.2校舍维修管理
5.3.2.1校舍日常养护
5.3.2.1.1对校舍地面、屋面、墙面、门窗、给排水管等进行日常检修、保养。
5.3.2.1.2提供日常零星维修。
5.3.2.1.3发现房屋存在安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施。
5.3.2.1.4校舍日常养护服务应建立房屋维修质量等考核指标，并实施考核。
5.3.2.2校舍计划养护
5.3.2.2.1根据房屋构件、部件的合理使用年限、不同结构的养护要求等，制定大、中型维修及预防性维修等维修养护计划。
5.3.2.2.2大、中型维修经校方批准后，按约定实施。
5.3.2.2.3实施校舍计划维修养护，宜在假期或休息日进行，应不影响正常教学活动。
5.3.2.2.4协助学校建立服务区域历史建筑物台账，配合开展历史建筑物保护工作。
5.3.3校舍装修管理
5.3.3.1对外来施工人员实行登记、备案管理；
施工人员进入楼内施工，应进行登记、验证。
5.3.3.2配合校方对施工现场消防安全、施工材料堆放、清运建筑垃圾等进行监督管理。
5.3.3.3告知施工单位应避免施工噪音、扬尘、异味等对教学、生活环境造成影响。
5.4场地管理
5.4.1提供道路、停车场地、户外场地等零星维修与计划养护服务。
5.4.2定期巡检道路、场地。
5.4.3按约定维修养护体育场地。
5.5设施设备运行管理与养护
5.5.1建立日常运行记录。
5.5.2设施设备运行管理与养护应符合DB31/T 361的要求。
5.5.3电梯、中央空调、安防系统、消防系统、智能化系统等设施设备的维修保养宜委托给专业单位，物业服务企业应按约定对维修保养专业单位的服务过程、服务质量进行监管。
5.5.4实验室通用设施设备管理
5.5.4.1检查供水设施设备，保持管道、阀门等无锈蚀、无渗漏，总水阀可以随时关启。
5.5.4.2检查、巡视供电设施设备，保持可靠、安全运行。
5.5.4.3检查、巡视通风排气装置，保持功能良好。
5.5.4.4检查污水排放管道系统，保持畅通。
5.5.4.5配合校方识别实验室危险因素，对重大危险因素进行预防和有效控制。
5.6节能管理
5.6.1根据校方节能管理要求，制定节能管理方案，开展节能宣传。
5.6.2做好能耗、水耗的计量记录工作，配合校方实时监控用水、用电情况。
5.6.3定期分析能源消费、用能效率、节能效益等，并拟订节能措施。
5.6.4定期检查能源系统、杜绝跑冒滴漏等，减少资源浪费。
5.6.5配合校方实施空调设备及风管的清洗维护，确保换热效率。
5.7标识管理 5.7.1定期检查、维护，保持设施设备、道路交通、水体、消防、安全警示等各类固定标识安置牢固。
5.7.2定期保洁，保持各种标识清洁、醒目。
5.7.3根据安全需要、作业现场实际情况，及时设置临时性安全警示标识。
5.7.4配合校方按照GB 289的要求4补充、完善安全标识。
5.7.5配合校方在教学楼、办公楼、图书馆、阅览室、食堂等公共场所设立禁烟标志。
6 秩序维护管理
6.1出入管理 6.1.1校门设置门岗，门卫应由专职秩序维护人员担任。
6.1.2校门门卫应提示进入人员出示证件，查验校外人员的有效证件并登记。
6.1.3校内机动车辆应凭证出入校门，外来机动车辆出入校门，应验证、登记，并发放临时出入凭证。
6.1.4对大件物品带出校门应实施出门证管理。
6.1.5学生出入校门高峰时段，应安排人员维护交通秩序，防止发生拥挤踩踏等伤害事故。
6.1.6禁止将非教学、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、动物和管制器具等危险物品带入校园。
6.2安全巡视
6.2.1定时巡视服务区域，重点关注消防与安全防范重点部位。
6.2.2每日教学、办公活动结束后，应对教学、办公场所进行巡查。
6.2.3应劝说闲杂人员、推销人员离开校区。
6.2.4对危害安全、影响教学秩序的行为应进行劝阻，劝阻无效的应及时报告校方。
6.3车辆管理
6.3.1提示、引导机动车辆和非机动车辆在规定停车区域有序停放。
6.3.2及时疏导占道车辆，保持校区道路畅通。
6.3.3配合校方定期清理无主非机动车辆。
6.4监控服务
6.4.1消防、安防监控中心应配备专职人员，24小时值班，并做好值班记录。
6.4.2监控影像资料、报警记录的存留与查阅，应按《保安服务管理条例》执行。
6.4.3消防、安防监控中心应及时接听公安、消防及学校保卫部门报警联动电话。
6.5中小学安全管理
6.5.1学校重要部位安全技术防范系统的配置、维护等，应符合DB31/ 329.6的要求。
6.5.2中小学安全防范管理应符合DB31/547的要求。
6.6 信息通报
物业服务企业应建立、完善安全信息通报制度。
7 消防安全管理
7.1基础管理
7.1.1建立消防台账，包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。
7.1.2配合校方制定消防安全管理制度，明确消防安全管理责任人及防火安全责任。
7.1.3物业服务企业按规定组建员工义务消防队。
7.1.4定期进行消防知识培训和消防演练，保留演练记录。
7.1.5消防控制中心管理应符合GB 25201的要求。
7.2防火检查
7.2.1按《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》规定，进行防火巡查和检查，并保留记录。
7.2.2防火巡查和检查重点关注实验室和学生宿舍等。
7.3火险隐患整改
发现火险隐患，应采取相应措施并及时报告校方，配合校方消除火灾隐患。
8 住宿管理与服务
8.1制度要求
依据相关法律法规及学校规章制定住宿管理制度，并公示。
8.2日常管理服务
8.2.1住宿管理与服务应符合DB31/T637的要求。
8.2.2配合校方接待留学生、少数民族学生入住。
8.2.3建立住宿备用钥匙台账，借用钥匙应保留书面记录。
8.2.4对外来人员来访、大件物品出入、学生晚归等实施登记管理。
8.2.5进行每日安全巡查，女学生宿舍应增加夜间巡查频次。
8.2.6学生发生意外伤害或失踪事件，应及时报告校方，并保留书面记录。
8.2.7配合校方进行宿舍卫生检查、学生晚归检查及住宿安全检查，提供检查记录，发现异常情况及时报告校方。
篇三：学校物业管理投标书(标准版)
一、***物业管理有限公司简介
【基本情况】
以人为本，真诚服务
***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；
“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；
而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。
***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。
多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。
多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。
【经营理念】
***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。
对外：
一、 立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。
二、 充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。
三、 积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配
合物业管理工作的开展。
四、 建立有偿服务等多元化的经营模式。
五、 推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。
对内：
一、 扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。
二、 提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。
三、 坚持制度化管理的模式，注重细节管理。
四、 更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。
要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。
【发展规划】
***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到***个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：
一、 建立本土化的经营模式。
二、 推广“***物业”的，提升知名度。
三、 与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。
四、 与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本
地物业管理的发展。
五、 承接中高档次的物业管理项目，扩大在***地区的服务面积。
六、 承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、
机关厂企物业等。
七、 积极申请高级资质，提高企业品位。
八、 建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。
九、 完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。
【公司管理架构】 ↓ 各区 ↓ ↓ ↓
↓↓
【管理中各物业分布情况】 此部分略
保 安
↓ 工 程
公司董事会
↓ 总经理 ↓ 副总经理 ↓ ↓ 环 境 管理中心
↓ 财务科
↓
↓
↓
↓
主任 管理中心 管理中心
办公室 人力资源科 市场科
↓二、项目管理的整体设想及策划
（一）管理模式
构建校园管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有：
·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。
·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。
·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。
（二）工作重点和难点
1、工作重点
（1）设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；
而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
（2）校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；
③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；
④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。
2、管理难点
（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增
加了管理和操作难度；
（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；
（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。
三、质量目标（服务承诺）
如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：
学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量
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